Ситуации, когда заключенная сделка купли-продажи признается судом недействительной, случаются на рынке недвижимости не так уж редко. Кто может оспорить сделку, на что следует обратить внимание при подписании договора и как снизить риски.
Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными. Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори. То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.
С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.
Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.
Ничтожные варианты
Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.
Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так». Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.). Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.

Наконец, многим важен и такой нюанс: если человек, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом. Иными словами, при разводе второй супруг заберет себе половину. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.
«Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной». То же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания).

Или возьмем другой пример. Семья приобретает квартиру с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей. Но если при покупке задействована еще и ипотека, бывает, что некоторые банки запрещают выделять доли младшему поколению. Тогда взрослые берут на себя обязательства сделать это после погашения кредита, а потом в суете будней забывают…

Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду. Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.
Экспертиза покажет
Сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным. То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.

А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно. Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом. И тогда совершенная сделка признается ничтожной.

Миной замедленного действия может служить покупка квартиры у юридического лица по заниженной, нерыночной стоимости (с целью ухода от налогообложения). Дело в том, что если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.
На шаг назад
«Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю». Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет. Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег. Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.
Даже предварительная экспертиза документов не гарантирует, что в будущем сделку не признают недействительной. Поэтому эксперты советуют страховать риск утраты права собственности
Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим. И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда. Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.
Кто защитит
Как не оказаться участником недействительной сделки? Прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр. Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать покупателю стопроцентной безопасности, в чем мы смогли убедиться выше. Поэтому специалисты советуют страховать свои риски. В частности, риск утраты права собственности на приобретенную квартиру.

Покупая квартиру, мы редко задумываемся о том, что в последствии у нас ее могут отнять или помешать нашему владению каким-либо образом, ведь это противоречит большому количеству норм, гарантирующих нам свободное пользование, владение и распоряжение нашей же собственностью. При этом стоит учитывать, что закон предусматривает большое количество защитных мер для уязвимых, с его точки зрения, лиц. Однако в жизни чаще всего, к сожалению, такие нормы используются в незаконных и даже мошеннических целях. Разнообразие того, что придумывают мошенники, применяя такие нормы для своих корыстных целей завладеть квартирой или денежными средствами, удивляет. Например, в Гражданском Кодексе РФ для защиты лиц, которые не могут в полной мере осознавать значения своих действий, содержится ряд норм, в соответствии с которыми сделка с таким гражданином может быть признана недействительной. Однако очень часто недобросовестные граждане пользуются этими нормами в своих целях. Определение наличия дееспособности контрагента с точки зрения закона не обязательно. Но в ваших интересах быть уверенным в том, что лицо, у которого вы покупаете квартиру, полностью дееспособно, для того, чтобы исключить возможность признания сделки недействительной. Информация о дееспособности граждан не является общедоступной, единой базы нет. Получить ее самому крайне сложно. Если есть какие-либо сомнения — заключайте сделку в нотариальной форме. Нотариус обязан удостовериться в дееспособности сторон сделки. Заставить же человека подтвердить наличие дееспособности нельзя. Попросить — можно. При наличии возможности рекомендую попросить у человека справку психоневрологического и (или) наркологического диспансера по месту его регистрации о том, что он не состоит на учете. Если продавец отказывается это сделать, можно попробовать выяснить все самостоятельно, например обратившись за выпиской из ЕГРП, куда вносится соответствующая запись при наличии у органа по государственной регистрации сведений о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством. Такими сведениями орган может не обладать. Поэтому если вы сильно сомневаетесь в дееспособности стороны, а она отказывается ее подтверждать, лучше не заключать с ней сделку, поскольку без согласия продавца недвижимости вам информацию о его дееспособности получить законным путем проблематично. Пристрастие к азартным играм, злоупотребление спиртными напитками или наркотическими средствами, если это ставит семью лица в тяжелое материальное положение, психические расстройства, которые могут привести к тому, что человек не понимает значения своих действий, а также банально очень большой возраст продавца — все это признаки, которые должны насторожить вас. Если вы сильно сомневаетесь в дееспособности стороны, а она отказывается ее подтверждать, лучше не заключать с ней сделку. Если вы столкнулись с проблемой недееспособности или ограниченной дееспособности вашего продавца, вас ждет процедура признания сделки недействительной. И казалось бы, все хорошо, ведь после признания сделки недействительной стороны обязаны вернуть друг другу все полученное. Но может оказаться, что передавать вашему продавцу вам назад просто нечего, и, таким образом, вы можете остаться ни с чем. Это уже не говоря о таких откровенно противоправных действиях, как продажа квартиры одновременно нескольким покупателям, продажа чужой или присвоенной квартиры по поддельным документам или документам, подписанным владельцем под влиянием угроз, и т.д. Нередко сами покупатели хитрят, пытаясь избежать уплаты больших налогов, и фиксируют в договоре заниженную стоимость квартиры. И если продавец находит основание для расторжения договора или признания его недействительным, ему возвращается та сумма, которая указана в договоре.
Даже если вас не пытаются лишить собственности на квартиру, вас все еще могут поджидать опасности. Представьте ситуацию: вы покупаете квартиру, все документы в порядке, оформляете собственность, собираетесь начать делать ремонт, являетесь в квартиру и… обнаруживаете, что ваши же ключи к двери не подходят, а в вашей квартире живут неустановленные лица, которые утверждают, что они здесь прописаны и будут здесь жить. С первого взгляда, кажется, что вы легко выпишете их на основании норм Гражданского кодекса, в котором предусмотрено, что со сменой собственника все члены семьи теряют право пользования помещением. Однако, если прописанные лица являются так называемыми «отказниками», выписать их из квартиры (и таким образом сделать свою собственность неограниченной, а свободное владение полным), практически невозможно, поскольку суды удовлетворяют требования о признании права пожизненного пользования жилым помещением за лицами, отказавшимися участвовать в приватизации, но давшими на нее согласие. Что делать? Перед покупкой квартиры обязательно лично убедитесь, что все лица, ранее зарегистрированные в вашей квартире, были из нее выписаны и на сделку была предоставлена подлинная выписка из домовой книги. Чтобы удостовериться в подлинности выписки, необходимо присутствовать при ее получении продавцом. Как обезопасить себя? Необходимо тщательно проверять все документы — и на содержание, и на срок действия, участвовать в их получении (чтобы исключить возможность подлога, подделки и т.д.), использовать только подлинники документов, перепроверять и собирать всевозможную информацию о предыдущих сделках и продавцах-покупателях всей цепочки, обращаться к специалистам. Обращение к специалистам не может дать вам 100-процентной гарантии того, что все пройдет успешно, однако увеличит эту вероятность. Будьте внимательны и осторожны.

Запах сигарет может стать настоящей головной болью для курильщиков. А если вы хотите продать квартиру, то сделать это будет очень непросто, если все в доме пропахло сигаретами. Прокуренный дом, скорее, напоминает ночной бар, а не уютное жилье.
С настоящей проблемой могут столкнуться и люди, которым удалось снять квартиру, бывшие жильцы которой курили в каждой комнате.
Как избавиться от удушливого запаха сигарет, который сопровождает вас повсюду и раздражает даже самых заядлых курильщиков? Вот несколько советов, которые помогут вам надолго избавиться от неприятного запаха:
1. Откройте окно и включите вентилятор. Вентиляция – это первый шаг при устранении запаха. Конечно, кардинально изменить ситуацию вам вряд ли удастся. Этот способ подойдет в том случае, если к вам пришли гости и накурили.
2. Смочите полотенце в уксусе (1 столовая ложка на литр воды) и повесьте его в том помещении, где курили на несколько часов. Процедуру такого «уксусного» проветривания можно повторять несколько дней.
3. Если предыдщий способ не помог и в квартире по-прежнему пахнет табаком, расставьте по всей квартире чашки все с тем же раствором уксуса. Впитать запахи могут также наполнители для кошачьего туалета или пищевая сода.
4. Следующий шаг в избавлении от запаха – паровая очистка обивки мебели с помощью специальных дезодорирующих средств. Но для этого лучше нанять специалистов из клининговых служб — профессиональное оборудования, которое они используют, стоит дорого.
5. Поможет решить проблему неприятного запаха генеральная уборка в квартире. Нужно подвергнуть чистке все влагостойкие поверхности: в том числе потолки, стены, подоконники, полы, окна и т.д. В воду для мытья также стоит добавить немного уксуса – он хорошо убирает запах табачного дыма. Если на стенах моющиеся обои или краска, их тоже необходимо помыть. Не стоит забывать и про ящики столов и шкафов.
6. Не забудьте помыть жалюзи. Замочите в ванной жалюзи с использованием любого моющего средства, тщательно протрите их, а затем повесьте сушиться.
7. Купите новые шторы или отдайте старые, насквозь пропитанные дымом, в химчистку.
8. Замените лампочки в квартире. Старые лампочки, которые выделяют много тепла, могут собирать вокруг себя все неприятные запахи.
9. Помойте окна. Грязные окна быстрее нагреваются, помогая неприятным запахам заполнить весь дом.
10. Если в помещении, где курили, хранилось много книг, они наверняка впитали запах табачного дыма, и избавиться от него будет практически невозможно. Чтобы неприятный запах выветрился, книги можно убрать в закрытый шкаф или оставить на балконе на длительный (около недели) срок.
11. Используйте сухую шершавую губку для очистки потолочной плитки, абажуров и других предметов, которые могут впитывать запахи.
12. Отличное средство для поддержания комфортного запаха в прокуренных помещениях – покупка ароматизатора воздуха. Современные ароматизаторы работают на основе холодного, а не горячего (в отличие от аромаламп), испарения. Решить проблему неприятного запаха могут также современные увлажнители воздуха.
13. Если нет времени на большую уборку помещения, а дорогостоящие очистители воздуха могут нанести урон домашнему бюджету, то можно вспомнить о народных средствах. Например, можно насыпать свежемолотый кофе в креманки и вазочки, расставить их по дому, оставить на две недели, затем кофе заменить на свежий. Такую процедуру можно повторять несколько раз, пока однажды не выяснится, что запах табачного дыма исчез навсегда.

1. Система дворов между ¬Пятницкой и Ордынкой
Здесь расположены бывшая усадьба Еремеевых во владении Саввино-Сторожевского монастыря, церкви, доходные дома XIX века. Теперь в них тихие офисы, так что во дворах можно сидеть и спокойно читать книгу, прерываясь только на колокольный звон.
Как попасть: Пятницкая, 6, м. «Новокузнецкая»
2. Розовый сад в Марфо-Мариинской обители
В монастыре до сих пор действует приют для девочек-сирот, на территории которого есть сад с розовыми кустами и беседкой. Здесь всегда невероятно тихо и благостно — и нехарактерное для Москвы близкое небо. Сидишь, словно в аквариуме, город гудит где-то вдалеке — при том, что это самый центр города.
Как попасть: Б.Ордынка, 34, стр. 7
3. Библиотека «Тихий Циферблат»
Часть свободного пространства «Циферблат» на Покровке. В качестве обстановки — старинная мебель, множество книг и картин. Место совсем небольшое, и в нем нельзя играть в шумные игры, приходить большой и шумной компанией. Этот Циферблат делается для тех, кто хочет посидеть в одиночестве за книгой или компьютером, или же, пригласив друга или подругу, вполголоса побеседовать тет-а-тет. Время здесь стоит 2 рубля в минуту. В стоимость входит неограниченный чай и сладости.
Как попасть: Покровка, 12, со двора, второй этаж
4. Сад «Аптекарский огород»
Когда попадаешь в Ботанический сад МГУ на проспекте Мира, сначала не верится, что в центре Москвы, на одной из самых шумных улиц может существовать такой райский уголок. Найти его в первый раз довольно трудно: нужно догадаться войти в стеклянные двери одного из домов (ориентир — зеленый фасад, пешком минуты полторы от метро). Вы проходите здание насквозь и попадаете в старейший в городе ботанический сад «Аптекарский огород», цветущий и благоухающий. Сюда можно ходить часто: на любовно ухоженных клумбах и грядках постоянно расцветает что-то новое и даже глубокой осенью глаз радуют вечнозеленые кустарники и рододендроны.
Адрес: ул.Проспект Мира, 26
5. Сквер Новоспасского монастыря
Сквер расположен за территорией Новоспасского монастыря, прямо на набережной реки-Москвы. Сквер Новоспасского монастыря небольшой, но уютный. Привлекает его близость от метро. Этот парк Москвы открыт круглосуточно. Место для любителей спокойного отдыха на лоне природы. Можно отдохнуть на газоне, покормить уток у пруда.
Как попасть: Краснохолмская наб., 13
6. Ботанический сад
Одно из красивейших и тишайших мест Москвы. Могло бы быть куда более оживленным, но спасает удаленность от центра. Тихие аллеи, уютные уголки, поражающий майским цветением японский садик… Пейзажи меняются через каждые 100-200 метров. Благодаря огромной площади высокой концентрации людей здесь никогда не бывает.
7. Ивановская горка
Это сердце самого красивого и до сей поры самого нетронутого уголка старой Москвы: бесконечные кривые переулки и переулочки, подслеповатые проходные дворы, крохотные сады и садики, красивейшие церквушки и монастыри. Идеальное место для прогулок: здесь Москва похожа на разношенный уютный халат, который впору каждому.
Как попасть: ул. Забелина, Старосадский пер., Хохловский пер., Малый Ивановский пер.
8. Усадьба «Узкое»
В отличие от других парков, «Узкое» приятно запущенно и пустынно: запах прелых листьев, заросли орешника, буйные папоротники. Каскадные пруды «Узкого» особенно хороши для прогулок, к тому же там можно покормить уток. Находится между районами Теплый Стан и Ясенево. Вход с улицы Профсоюзной через красивые кирпичные ворота прямиком на Санаторную аллею, по которой можно дойти аж до Битцевского парка.
Адрес: ул. Профсоюзная, 123а, 123б

Мифы рождались не только в Древней Греции, им есть место и в современном мире. Например, с мифами об апартаментах мы сталкиваемся достаточно часто. Новизна этого формата на рынке недвижимости и неопределенность некоторых его характеристик порождают мифы и слухи. Вопрос в том, преувеличивают ли они негативное влияние особенностей апартаментов на проживание или просто заостряют внимание на их объективных минусах? Можно ли развеять эти мифы или они все-таки имеют реальную почву под собой? Попробуем в этом разобраться.
Правда ли, что, покупая апартаменты даже по ФЗ-214, дольщики меньше защищены, чем покупатели обычных квартир?
– Некоторые покупатели и даже эксперты считают, что в случае финансовой несостоятельности застройщика покупатели апартаментов несут больший ущерб, чем приобретатели обычных квартир, и якобы они вообще никак не защищены законом, даже если покупают апартаменты в соответствии с ФЗ-214. На самом деле и дольщики, покупающие апартаменты, и дольщики, приобретающие квартиры как физические лица, являются кредиторами третьей очереди, интересы которых согласно ФЗ-214 удовлетворяются после кредиторов первой и второй очередей – инвесторов, банков, рабочего персонала. Стоит отметить, что чаще всего власти стараются завершить строительство объекта силами нового застройщика, поскольку после распродажи активов обанкротившегося девелопера средств для выплат кредиторам третьей очереди практически не остается, особенно если земельный участок и само строящееся здание были в залоге. По сути, риски недостроя и его последствия, особенно на ранней стадии строительства, у апартаментов такие же, как и у квартир.
– Нередко приходится слышать об очень высоких налогах на апартаменты. Так ли это?
– Если подробно разобраться в расчетах, то выясним, что налог на нежилые помещения составляет 0,5%, а на жилые – 0,1%, однако апартаменты, которые как раз относятся к нежилым, в среднем стоят на 10–15% дешевле, чем квартиры с аналогичными параметрами. Это значит, что общая сумма затрат на оба вида недвижимости будет сопоставима. Вы меньше платите за саму покупку апартаментов, но несколько больше составляют налоговые выплаты по ним.
– А как насчет высоких тарифов на коммунальные услуги в апартаментах?
– Таким же образом можно развенчать миф и о значительно более дорогих коммунальных услугах в апартаментах. Да, содержание и эксплуатация апартаментов обходятся собственникам несколько дороже, чем в случае с квартирой, однако это своего рода компенсация за более низкую стоимость данной недвижимости. Например, возьмем квартиру за 10 млн рублей, тогда апартаменты со сравнимыми характеристиками будут стоить около 8,5 млн рублей. При этом владелец квартиры будет платить за ЖКХ примерно 2,5 тыс. рублей, а собственник апартаментов – 5 тыс. Таким образом, разницу в затратах на апартаменты по сравнению с обычными квартирами можно почувствовать только через 50 лет!
– Еще один волнующий многих покупателей вопрос: как без прописки пользоваться услугами детских садов и поликлиник?
– Невозможность прописаться в апартаментах дает основания для распространения мифа о том, что воспользоваться услугами районных социальных учреждений для жителей апартаментов будет весьма проблематично. Но владелец апартаментов может получить временную регистрацию сроком на пять лет, хотя тут есть свои нюансы – получить такую регистрацию можно только в апартаментах гостиничного типа, тогда как в многофункциональных комплексах, где представлены разные форматы недвижимости, такая возможность отсутствует. Тем не менее при предоставлении временной регистрации жильцы апартаментов могут воспользоваться услугами социальных учреждений в порядке очереди. Так, например, по временной регистрации можно устроить ребенка в детский сад, но только после размещения всех постоянно прописанных детей. Также можно прикрепиться к поликлинике по месту пребывания, имея на руках временную регистрацию и полис обязательного медицинского страхования, при этом отказ медицинского учреждения в данном случае является незаконным. Кроме того, сейчас многие пользуются услугами платной медицины, частных детских садов и нянь, а в этом случае регистрация вообще не имеет значения.
– Для обычного обывателя апартаменты – это «что-то очень дорогое и в Москве-Сити». Так есть ли недорогие апартаменты?
– Действительно, у некоторых людей этот формат часто ассоциируется исключительно с дорогой недвижимостью. Мы часто сталкивались с таким стереотипом: при упоминании апартаментов в голове у покупателя сразу появляется следующая картинка – просторный лофт с кирпичной кладкой, балочным потолком, панорамными окнами в одном из престижных районов Москвы. Тем не менее на сегодняшний день апартаменты представлены в разных ценовых сегментах, в частности, активно строятся апартаменты комфорт- и экономкласса. Например, в проекте «Just M» на станции метро «Коломенская» можно прибрести апартаменты в виде студии площадью 24 кв. м за 4 302 000 рублей, а однокомнатные апартаменты площадью 35,9 кв. м – за 6 390 200 рублей. А в МФК «Водный» двухкомнатные апартаменты площадью 64,7 кв. м обойдутся в 8 346 000 рублей.
Нам удалось развеять самые распространенные мифы об апартаментах, которые при более подробном рассмотрении оказались или вовсе безосновательны, или только частично верны. У апартаментов большое будущее, судя по их первым уверенным шагам на столичном рынке и растущей популярности среди покупателей.

За последние 20 лет профессия риэлтора (или, если хотите, агента по продажам недвижимости) прочно заняла свое место в схемах сделок с жильем — квартирами и домами. Люди стали доверять риэлторам, обращаясь к ним при выборе недвижимости. Однако при этом некоторые покупатели недвижимости предпочитают не иметь дело с этими специалистами, стремясь заключать сделки через застройщиков… Кто из них прав?
Работать с риэлтором выгодно
— Квартира от застройщика — предложение, довольно эффективно привлекающее покупателей экономсегмента рынка недвижимости. Оставим в стороне тот факт, что у покупки демократичного жилья напрямую у застройщика есть не только плюсы и минусы. Интереснее для меня другое — при том, что аудитория элитного рынка имеет, что логично, совершенно другие установки при выборе объекта, устойчивый миф о том, что приобретение жилья у девелопера может быть комфортнее и выгоднее, до сих пор существует и в премиальном сегменте.
Корень проблемы, очевидно, кроется в статусе профессии риэлтора — несмотря на тот путь, который прошел рынок в своем развитии и на то, каким широким набором компетенций сегодня должен обладать успешный брокер, работающий с высокобюджетной недвижимостью, этот статус незаслуженно низок. Такое ощущение, что нас до сих пор воспринимают как персонажей из 1990-х!
Ситуация настолько неприятна, что я постараюсь развеять некоторые ошибочные убеждения, касающиеся работы с риэлтором на элитном рынке. Во-первых, комиссия. Хотя клиенты агентств нашего уровня явно не испытывают сложностей с деньгами, мысль о том, что можно сэкономить на комиссии, возникает и у них. Но идея о том, что если на просмотре не будет риэлтора, это поможет сэкономить на сумме его комиссии — однозначная утопия! Риэлтор заинтересован (конечно, и финансово тоже — это норма) в клиенте и всегда играет на его стороне — то есть вполне может помочь и сэкономить. А уж думать, что отсутствие риэлтора как-то повлияет на прайс в лучшую сторону — это верх наивности! Покупка у застройщика — это покупка у его собственного риэлторского подразделения. То есть в сделке в любом случае участвует посредник — но в отличие от представителя агентства этот посредник ангажирован и меньше всего настроен «прогибаться» и соглашаться на скидки.
Кроме того, работать с риэлтором выгодно и самому девелоперу! Это справедливо для всех сегментов элитного рынка — как для первичного, так и для вторичного, как для городского, так и для загородного.
Девелоперов, которые пробуют продавать жилье напрямую, на рынке высокобюджетной недвижимости немного. И, на мой взгляд, это закономерно: попытка продавать, минуя риэлтора — это ошибка. На элитном рынке все клиенты давно поделены, так как в большинстве своем они уже покупали или продавали недвижимость, а потому имеют «своего» риэлтора, которому доверяют и с кем советуются. Соответственно, когда девелопер продает объект самостоятельно, у риэлторов на рынке нет информации по нему. А это значит, что клиенты, которые позвонят «своему» риэлтору, чтобы посоветоваться, не услышат об объекте либо вообще ничего (что странно), либо ничего хорошего, поскольку при минимуме информации, всегда проще увидеть минусы объекта, чем плюсы.
То есть, если описать в двух словах взаимодействие девелопера и риэлтора — с помощью агента приобретается лояльность рынка. По такой схеме работают практически все, именно поэтому риэлторы из агентств обладают достоверной информацией по объектам, могут красиво представить их, предложить своим постоянным клиентам.
Есть еще один — компромиссный — вариант, он реализован на загородном рынке. Компания, один из лидеров по объемам реализации, работает с двумя отделами продаж — это собственный отдел продаж и отдел продаж по работе с партнерами (агентствами), который не имеет доступа к прямым клиентам. Так они и получили лояльность рынка, и дали риэлторам серьезную поддержку в виде этого отдела, который бьется за их интересы.
Клиенту удобнее и приятнее работать с застройщиком напрямую
— Во-первых, девелопер может немного сэкономить на комиссионных риэлторским агентствам: половина клиентов все равно ищут жилье сами и приходят к застройщику напрямую. В определенных случаях гораздо выгоднее содержать собственный отдел продаж и рекламы, например вложения в интернет-канал небольшие по сравнению с отчислениями риэлтору, а экономия существенная. Создание собственного департамента реализации будет оправдано в крупных компаниях, занимающихся масштабными проектами.
Во-вторых, формируя свой отдел реализации, девелопер защищает себя от обмана со стороны риэлторов, которые могут преследовать свои собственные интересы, например придерживать объект, завышать цены, продавать те дома, которые им выгоднее и т.п.
Вообще сторонние продавцы несут меньшую ответственность перед клиентами, а контролировать их сложно. Отмечу, что сервис агентств, занимающихся продажами элитной недвижимости, должен быть безупречен. И к риэлтору, который специализируется на дорогом жилье, куда больше требований: начиная от внешнего вида соответствующего уровня и заканчивая готовностью поддержать разговор на макроэкономические темы, не говоря уже об элементарной культуре продаж. Качество работы своих сотрудников мы отслеживаем досконально: прослушиваем телефонные звонки, на просмотрах новичков обязательно присутствуют тренеры. Кроме того, многие наши сотрудники работают в компании от 5 до 10 лет. За это время они не только приобрели необходимые компетенции, но и прекрасно изучили особенности проектов и свою аудиторию. Не каждый сторонний продавец сможет похвастаться подобными знаниями — просто потому, что он не «варится» в компании каждый день. Внутренние эксперты — носители имиджа компании, сторонние продавцы работают на свое собственное имя или бренд агентства.
В-третьих, риэлтор — посредник, а значит, коммуникация между клиентом и застройщиком осложняется. Девелоперу всегда проще наладить прямой контакт с покупателем, получая определенную независимость. Клиенту также удобнее и приятнее работать с застройщиком напрямую. Сделка прозрачная, информация не искажается. Иногда риэлторы не обладают всеми сведениями о жилом комплексе, порой готовы что-то преувеличить или пообещать лишнего, не спросив разрешения у партнера. Кроме того, получить приятный бонус или небольшой дисконт можно только у застройщика — риэлтор на цену повлиять не сможет.
Однако все вышеперечисленные нюансы не означают, что сотрудничество с риэлторами не имеет смысла — наоборот. Реализацией поселков занимается как собственный отдел продаж, так и давние и проверенные партнеры — ведущие агентства рынка по продаже элитного жилья. Такая схема оптимальна: мы получаем максимальный охват аудитории, около 90% сделок совершается нашими силами. Кроме того, в рамках отдела создана специальная группа по работе с вторичными объектами, что существенно упрощает процесс продажи для собственника.

Законодательная реальность
Законодательная база в области ипотеки в настоящий момент является достаточно проработанной. Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят 16 июля 1998 года. На практике основные сложности возникают в области понимания и применения закона, а не в связи с законодательным регулированием.
Серьезные кредитные организации соблюдают законодательство, стараются не допускать нарушений, отчасти потому, что их деятельность жестко регламентирована и контролируется Центральным банком и другими госорганами, отчасти потому, что они осознают ценность положительной репутации.
Наиболее уязвимыми в этом смысле являются заемщики, то есть физические лица, которые преимущественно не знают законов, своих прав и обязанностей, редко читают и еще реже понимают документы, которые подписывают. Юридическая безграмотность становится особенно опасной, когда на кону значительные денежные суммы, оформление в залог собственной недвижимости. Для минимизации рисков заемщику следует быть бдительным и не знать несколько нехитрых, но очень важных правил.
Прописные истины
Прежде всего, соберите информацию о кредитной организации (банке), в которой вы намериваетесь оформить кредит. Используйте информацию из интернета или найдите знакомых, которые обслуживались или обслуживаются в конкретной организации, – общая информация о банке, порядке и дисциплине, отношении к клиентам будет полезна.
Договоритесь о встрече в офисе кредитной организации, чтобы осмотреться на местности, задать интересующие вопросы, и понять уровень обслуживания клиентов.
Будьте осторожными, внимательными и дотошными в ознакомлении с документами, схемами и условиями предоставления и возврата кредита, оформления и погашения залога ипотеки.
При ознакомлении с документами смело делайте их ксерокопии, фотографируйте их на камеру мобильного телефона, если копию сделать невозможно. Запросите заранее документы, которые имеют отношение к процедуре получения и обслуживания кредита, в особенности – проекты документов, которые необходимо будет подписать. Это позволит вам внимательно все прочитать. Важно ознакомиться с полным текстом подписываемого документа, так как «хитрые» условия могут быть спрятаны в любом месте.
Ни в коем случае поддавайтесь на спешку. Документы требуют тишины и внимательного ознакомления, чтобы вам не говорили другие лица. Подписывайте только те документы, смысл которых вам понятен.
Обращайтесь за помощью к ипотечным брокерам, юристам, риэлторам, если имеется такая возможность. Иногда привлечение юриста на подписание документов может спасти вашу недвижимость.
Зона риска
Стоит отметить 5 основных рисков, о которых нужно помнить при оформлении ипотечного кредита:
1) Риск обращения взыскания на залог (недвижимость) в случае невыплат по кредиту.
2) Риск нарушения или ненадлежащего исполнения требований по кредитному договору, договору об ипотеке. Нарушение может быть наказано штрафом.
3) Риск изменения ставок по кредиту. Особенно актуально, если кредит предоставлен на долгий срок.
4) Риск наступления жизненной ситуации, которая не позволяет исполнять требования по кредитному договору, не оговорена в кредитном договоре.
5) Риск приобретения недвижимости с юридическими «дефектами», что может повлечь утрату недвижимости в будущем, но сохранения обязательства по возврату кредита.
Руководство к действию
Уделите особое внимание разделу «Заемщик обязуется». Рекомендуем переписать договор на «русский» язык и выписать из него все обязательства и требования, которые вам нужно будет исполнять. Часто заимодавцы требуют сообщать в письменной форме о важных изменениях и других обстоятельствах из вашей личной жизни. Например, об изменении фамилии, смене места жительства. Соблюдайте все требования точно и в срок.
Запишите все сроки, которые нужно соблюдать по кредитному договору. Например, какой нужно выждать срок после уведомления о досрочном погашении кредита?
Проверьте полномочия лиц, которые подписывают с вами документы. Как правило, сотрудники кредитных организаций действуют на основании доверенностей. Требуйте экземпляр доверенности для себя.
Соберите и храните в надежном месте всю документацию, которая была вами подписана. На практике встречаются случаи, когда клиенты не придают значения документам, забывают некоторые свои документы у помощников или посредников.
Внимательно рассмотрите все условия в подписываемых вами документах, особенно — вопросы о финансовых санкциях (штрафах) за неисполнение или ненадлежащее исполнение кредитного договора, например, пени за просрочку выплаты процентов, порядок реализации заложенного имущества, порядок досрочного погашения кредита.

Право первой ночи
Продажа доли в праве общей собственности регламентируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Указанная статья объясняет механизм реализации преимущественного права покупки, по которому участники общей долевой собственности имеют право «первого выкупа» доли, планируемой для продажи постороннему лицу.
Суть в том, право покупки доли в первую очередь принадлежит другим дольщикам, и только если они этим правом не воспользовались, можно продать долю постороннему лицу.
Однако эти ограничения не распространяются на дарение доли, поэтому можно подарить свое имущество без согласования с другими дольщиками. Однако сособственники могут обратиться в суд с требованием о признании сделки дарения притворной. Поэтому в случае с таким «дарением», когда оплата на деле производится, но не афишируется, у нового собственника есть риск потерять и долю и оплаченные за нее без договора деньги.
На практике нередко встречаются случаи, когда сначала будущему покупателю дарится небольшая доля, а затем он уже на правах участника общей долевой собственности приобретает оставшуюся часть. В таком случае основная стоимость доли официально будет подтверждена договором купли-продажи.
Кстати, согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в заключении договора купли-продажи, поэтому продавец волен выбирать покупателя из числа сособственников жилья, желающих приобрести его долю, на свое усмотрение.
Решение с уведомлением
В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому стороннему лицу. Эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.
Известить о продаже можно, например, телеграммой с уведомлением о вручении или заказным письмом с уведомлением и описью. Также можно отправить и через нотариуса, причем некоторые из них в этом случае выдают подтверждение об отправке такого уведомления.
Действующее законодательство не конкретизирует содержание извещения продавца доли. Однако в таком извещении должны быть указаны все существенные условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности имущества, которая отчуждается; цена, по которой доля продается (либо имущество, на которое она обменивается). При продаже доли с рассрочкой или отсрочкой прописываются сроки уплаты. Могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок ответа на него.
Суровые детали
В том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи (мены) данные условия изменились, по крайней мере, в сторону улучшения прав покупателя, например, что снизилась цена или предоставлена рассрочка, об этих изменениях участники общей долевой собственности вновь должны быть извещены.
Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (скажем, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, не дождался истечения выжидательного срока или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В рамках сроков
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. То есть если вы должным образом уведомили дольщика о своих планах, то через месяц можете продать на тех же условиях любому другому стороннему покупателю.
Закон обязывает продавца уведомить сособственников о продаже доли, поэтому, если такой сособственник уведомлен, он в течение месяца может реализовать свое право покупки отчуждаемой доли, даже находясь в больнице, например, путем представления его интересов другим лицом по доверенности.
Поперек закона
Согласно статье 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки, то законом предусмотрен трехмесячный срок подачи сособственником искового заявления в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Дебош, шум, гам, обильные возлияния лиц сомнительной репутации, скандалы и непрекращающийся бардак – вот на что обречены хозяева квартиры с проблемным совладельцем. Разумеется, продать свою долю в квартире или комнату в малосемейке с таким «приданым» будет очень непросто. Но безвыходных ситуаций не бывает, и при грамотном подходе можно расстаться и с таким грузом.
Разумеется, при выставлении квартиры на продажу не стоит раскрывать всей правды. Это вовсе не означает, что нужно намеренно обманывать покупателя, однако не обязательно рекламировать отрицательные стороны вашего жилья, сообщать о них вас никто заставить не может. Покупатель комнаты или доли всегда самостоятельно оценивает «проблемность» соседей. Новый владелец вполне может ужиться и даже подружиться с неблагоприятным соседом.
При выставлении на продажу жилплощади с «трудным» вторым владельцем главное сделать акцент на достоинствах жилья. «Найдите в квартире больше положительных моментов: близость к метро, большая комната, кухня, новый дом, чудесный вид из окон, развитая инфраструктура».
Кроме того, важно сохранять спокойствие и не выдавать своей неприязни к совладельцу, и уж тем более не изливать свои проблемы и горести потенциальному покупателю. А если покупатель и засомневается, то ему всегда можно честно признаться, что сосед, действительно, несколько проблемный, но со всеми можно найти общий язык и договориться, установить единые правила проживания.
Показ квартиры по уму
Конечно, к показу жилплощади, где живет не самый аккуратный сосед, стоит подойти особенно ответственно. «Если при показе в дверь вашей комнаты воткнут топор, а коридор заставлен водочными бутылками, то шансы выгодно продать жилье серьезно понижаются».
Поэтому перед показом придется провести в квартире генеральную уборку, даже если потребуется устранять не свой хлам, а соседский. «Если же на свою территорию совладелец вас не пускает и приводить ее в порядок не собирается, то стоит привести в порядок хотя бы те общие части жилья, которые предстоит показать в обязательном порядке, а именно ванную и кухню».
Некоторые неприятные моменты, можно попытаться сгладить – например, неприятные запахи. Для этого перед приходом покупателя стоит максимально проверить помещение или воспользоваться освежителем воздуха. В некоторых случаях риелторы специально варят кофе перед приходом покупателя, чтобы создать приятный аромат жилья.
Если же вы боитесь, что отпугнуть покупателей может сам сосед, то лучше договориться с ним, пусть даже за определенную «мзду», чтобы на момент показа он не появлялся в квартире.
Ситуация упрощается, если сосед работает. В этом случае показ стоит назначать на то время, когда он находится на работе.
Спасительный дисконт
Проблемный совладелец – это своеобразный «дефект» жилплощади, а любой бракованный товар продается с уценкой, от этого никуда не денешься.
Поэтому важно правильно оценить жилье и даже пойти на серьезные скидки. В данном случае продавец должен сам решить, что для него страшнее – денежные потери или потеря нервов и времени.
Если же ситуация совсем плачевна и все усилия тщетны, то продавцу остается обратиться в специальные компании, которые работают с долями. Но опять же, такие агентства выкупают жилплощади по крайне низкой цене, а потому денежных потерь не избежать. Кроме того, методы решения проблемы оставшегося неблагоприятного владельца у этих компаний не всегда законны и уже тем более далеко не гуманны, поэтому эксперты советуют избегать их услуг.

С 1 января в России вступили в силу новые правила получения налогового вычета по ипотеке и НДФЛ. Как и прежде, вычет при покупке или постройке жилья можно будет использовать только раз в жизни. Но появились новшества: вычет разрешили переносить на другие объекты, получать у нескольких работодателей и применять к объектам, оформленным на детей.
Имущественный налоговый вычет — налоговая льгота, предоставляемая государством гражданам РФ. Суть имущественного налогового вычета заключается в возврате налогоплательщику 13% средств, израсходованных на приобретение или строительство жилья (квартиры, дома, дачи). Максимальная сумма от стоимости жилья, которую можно предъявить к вычету — 2 млн руб. Таким образом, сумма вычета составляет не более 260 тыс. руб. Кроме того, можно вернуть также 13% с переплаты по ипотечному кредиту. Лимит — 3 млн руб.
По новым правилам
Главная новость, которая должна порадовать покупателей недвижимости, — плюсов в новом документе больше, чем минусов. Более того, составители документа постарались четче изложить правила предоставления вычетов, а также расширили возможности их применения.
«Если раньше право на вычет возникало только после приобретения одного объекта недвижимости, и повторно оно уже не предоставлялось вне зависимости от того, была ли сумма вычета исчерпана полностью. Теперь вычет стал многократным и остаток (если он возникнет) не сгорит, а сохранится до следующей покупки или строительства недвижимости. Причем абсолютно неважно, в течение какого времени будет совершена следующая покупка.
Например, вы купили квартиру стоимостью 1,5 млн руб. Стоимость жилья меньше максимального лимита (2 млн руб.), и налоговый вычет возвращается с полной стоимости квартиры. Сумма вычета — 195 тыс. руб. (1 500 000 руб.*13%). До 2014г. вычет по такой квартире выплачивался однократно, а остаток (260 000 — 195 000 = 65 000 руб.) сгорал. Сейчас у вас есть шанс получить эти деньги.
Новые правила актуальны для семей, в которых недвижимость приобретается в долевую собственность одновременно несколькими гражданами. Так, например, до 2014г. по жилью, приобретаемому в общую собственность несколькими владельцами, суммарный объем вычета не мог превышать 2 млн руб. и подлежал пропорциональному распределению между совладельцами, а сейчас этот предел применяется к каждому совладельцу по отдельности и каждый вправе заявить о праве на вычет в пределах 2 млн. руб.
Кроме того, есть еще один важный момент. Родитель, купивший квартиру для своих несовершеннолетних детей, имеет право на получение вычета независимо от того, является ли он собственником недвижимости или нет.
Для получения вычета по новым стандартам необходимо соблюдать всего два условия: оформить право собственности не раньше 1 января 2014г. и претендовать на вычет впервые.
Минус проценты
По мнению наших экспертов, новые нормы не пощадили ипотечных заемщиков. До последнего времени эта категория покупателей недвижимости могла претендовать на возмещение 13% по всем выплаченным ипотечным процентам. Сумма возмещения не ограничивалась.

«С 1 января 2014г. в отношении банковских процентов установлен лимит — 3 млн руб. И предоставлять такой вычет будут всего один раз в отношении единственного объекта недвижимости вне зависимости от того, исчерпана эта максимальная сумма или нет. Проблема в том, что переплата по ипотеке для долгосрочных кредитов наверняка превысит декларируемый законодателями лимит».
Кстати, налоговый вычет по процентам за кредит будет предоставляться за каждый год отдельно по мере выплат заемщика банку.
Впрочем, есть и хорошая новость, которая касается тех, кто уже выплачивает жилищный кредит. Закон обратной силы не имеет, а значит, процентное ограничение касается только тех, кто возьмет ипотеку с 1 января 2014г.
Простой пример
Семья с одним несовершеннолетним ребенком (у родителей белый доход) покупает квартиру стоимостью 10 млн руб. с помощью ипотеки, срок кредита — 10 лет. Сколько в этом случае получит каждый претендент на вычет, и сколько в итоге может получить домохозяйство при учете вычета по ипотечным процентам?
«Согласно пп.3 и пп.4 п.1 ст.220 НК РФ, вычеты будут предоставлены каждому из родителей в сумме не более 2 млн руб. на каждого и еще до 3 млн руб. по уплате процентов. По информации эксперта, на ребенка самостоятельного вычета в этом случае получить нельзя. Дело в том, что п.6 ст.220 НК РФ декларирует возможность получения вычета на жилье, приобретаемое в собственность ребенка, но при этом сохраняется общее ограничение на родителя в 2 млн руб. Таким образом, налоговый вычет наше условное домохозяйство может получить с общей суммы не более 7 млн руб.
Поле для маневра
Для тех, кто достаточно опытен в расчете налогов и заполнении налоговых деклараций, получение имущественных вычетов не станет чем-то особенно сложным. А остальным действительно нужно будет потратить некоторое количество времени и усилий на то, чтобы разобраться в порядке заявления и подтверждения вычета.
«В соответствии с новыми нормами, налогоплательщику не нужно подавать заявление на получение вычета, список документов прямо записан в Налоговом кодексе. Достаточно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и предоставить документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект недвижимости.
Что касается возврата вычета в полном объеме через налоговую инспекцию, тут придется подождать несколько месяцев. Альтернативой видится получение вычета у работодателя, который сразу после предоставления ему налогового уведомления (и здесь визита в налоговую не избежать) прекратит удерживать с вас НДФЛ. Но и здесь есть нюансы. «Вычет по месту работы действует в течение трех лет после заключения сделки купли-продажи, независимо от стоимости квартиры. Налоговая выплачивает вычет до победного, перенося его действия на последующие годы».