Строительство загородного дома – процесс сложный и многоэтапный, поэтому все чаще желающие обзавестись собственным коттеджем люди делают выбор в пользу участка с подрядом, рассчитывая в итоге получить готовый дом «под ключ». Однако покупателю хочется быть уверенным, что он не получит кота в мешке, поэтому прежде чем останавливать свой выбор на конкретном проекте и подписывать договор с застройщиком, нужно проверить его «доброе имя».

Определитесь с запросами
Прежде чем начать активный поиск проекта и обращаться к застройщику, эксперты рекомендуют покупателю обозначить для себя список основных требований к будущему загородному жилью – месторасположение, параметры самого дома, инфраструктурная составляющая проекта и другие. Это необходимо для того, чтобы при общении с агентом компании человек не стал жертвой чужой навязанной ему воли. Можно даже расписать для себя те характеристики, которыми в обязательном порядке должен обладать дом, что, кстати, упростит процедуру выбора самого проекта.
Будьте бдительны при первичном контакте
При выборе застройщика загородного жилья важно обращать даже на самые мелкие детали – например, на то, как организован официальный сайт компании (если, конечно, он существует). «Добросовестный застройщик обычно создает отдельные сайты для каждого своего проекта, где можно ознакомиться с документацией, расположением, планами квартир, акциями и предложениями».
Если официальный сайт застройщика вызвал доверие, необходимо обязательно позвонить в компанию. По его словам, если телефонную трубку долго никто не поднимает и дозвониться до офиса в течение часа не получается, это уже тревожный знак. Он также добавляет, что изначально насторожить покупателя должны следующие приметы: неизвестный игрок на рынке, отсутствие подробной информации о проекте в открытых источниках, нежелание застройщика предоставить подробную документацию о проекте.
У застройщика должна быть четко выработанная концепция продажи предлагаемого продукта, то есть некий план заключения соответствующих договоров. Эксперт дает четкий перечень того, что необходимо выяснить потенциальному домовладельцу у девелопера: сформирован ли земельный участок, размежеван ли на нужное количество участков, определены ли места общего пользования, объекты инфраструктуры, план их запуска в эксплуатацию.
Обязательно должен быть утвержден генеральный план коттеджного поселка, получено разрешение на строительство. Еще одно требование, без которого не обойтись, – это определенность с судьбой уже построенного поселка в смысле его дальнейшего функционирования. Чтобы поселок жил после завершения строительства должно быть создано некое некоммерческое объединение, призванное выполнять функции управляющей и эксплуатирующей организации. «Если вы не получите конкретные ответы на эти вопросы, нужно насторожиться».
Отношение как маркер надежности
«Адекватность» девелопера можно поставить под сомнение, если агенты по продажам действуют уж больно услужливо, витиевато отвечают на вопросы и постоянно подчеркивают идеальность ведения работ. «Не бывает ничего идеального. Если застройщик уважает сам себя, он предупредит о трудностях, которые могут возникнуть в процессе строительства, и предложит их решение».
Добросовестные застройщики очень дорожат своей репутацией и всегда готовы к конструктивному диалогу даже в сложных ситуациях. Постоянное общение с клиентами и готовность ответить на все вопросы является признаком, по которому компании можно доверять, замечает он.
Разведка на местности
«Хочешь узнать всю правду о застройщике – нужно приехать на объект и пообщаться с теми владельцами, кто обращался к нему до тебя и у кого дом либо строится, либо построен. Одно дело, что тебе «поет» представитель компании, другое – реальные истории людей». По его словам, на месте можно также проверить, насколько активно идут работы, в каком состоянии коммуникации и насколько вообще в реальности проект поселка совпадает с той красивой картинкой, которую клиенту показывали в офисе компании.
Проверить застройщика можно также, изучив отзывы и получив рекомендации в социальных сетях. Но в то же время эксперт предостерегает покупателя, что информация в социальных сетях может быть искажена. Не стоит забывать о войне конкурентов за покупателя. Намеренные «выбросы» негативной информации со стороны конкурентов могут сформировать неверное впечатление о компании.
Уточните финансовую базу проекта
Сегодня проекты редко финансируются только за счет собственных средств, кто является финансирующей стороной. Это может быть кредитная организация (банк), крупный акционер, поясняет эксперт. Особенно важно это выяснить в случае, если у застройщика данный проект является первым. «Так вы сможете убедиться в том, что проект имеет финансовые гарантии и будет достроен в срок и с выполнением всех обязательств».
Строительство коттеджей и дуплексов не регулируется законом 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Но если дома больше двух секций, данный закон на них уже распространяется. Это, конечно, не гарантирует выполнения в срок, но, защитит от двойных продаж. Если проект не подпадает под 214-ФЗ, пожалуй, единственный верный способ проверить репутацию застройщика – опыт ранее реализованных проектов.
Кстати, одним плюсиком в пользу застройщика (подрядчика) загородного проекта будет больше, если он может позволить себе привлекать денежные средства покупателей по мере выполнения отдельных этапов строительства.
Внимательно проверяйте документацию
Большой интерес для покупателя должны представлять документы на сам земельный участок, а именно свидетельство о собственности, его разрешенное использование. В свидетельстве особенно важно обратить внимание на указанные там категорию земли и целевое назначение.
В настоящее время разрешается строительство домов только на землях следующих категорий: дачное строительство, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Причем в последнем случае, уточняет он, строить можно только на приусадебных землях, на полевых (это еще один вид участков ЛПХ) получится только огородничать. Если недалеко от поселка находятся памятники архитектуры, музеи-заповедники, эксперт рекомендует покупателю проконсультироваться у стороннего специалиста – не находится ли объект в охранной зоне.
Кроме того, необходимо изучить минимальный пакет документов о правоспособности юридического лица, являющегося продавцом, застройщиком, подрядчиком. В данный пакет входят свидетельство о государственной регистрации (ЕГРЮЛ), свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН), устав, полномочия руководителя (решение, протокол, приказ). Возможно, подписантом будет не руководитель – тогда нужно проверить полномочия доверенного лица.
Обратите внимание на инженерные сети
Ну и, конечно, особое внимание при выборе покупателем проекта эксперты советуют обратить на инженерные сети. «Как правило, подведением электричества и газа занимаются компании, давно работающие в регионе. Имеет смысл пообщаться с представителями данных компаний, собрать сведения о том, как ведутся работы на интересующем вас проекте».
И, наконец, нужно выяснить, остаются ли инженерные сети по завершению строительства у управляющей компании (УК) застройщика либо будут переданы в стороннюю компанию. Если на всем протяжении жизненного цикла поселка, особенно в первые годы, эксплуатацией занимается управляющая компания застройщика, то, скорее всего, все договоренности останутся без изменений. Если же есть возможность передачи работ по инженерным сетям в другую компанию, а такая практика существует, подчеркивает он, не исключен и пересмотр первоначальных договоренностей. «На рынке есть случаи, когда в результате такого пересмотра покупателю приходится даже самостоятельно заниматься подведением сетей, что чревато большими дополнительными тратами».
Четко прописывайте условия в договоре
Однако как бы внимателен и дотошен ни был покупатель, по большому счету достоверность обещаний застройщика загородного жилья может проверить только время. «Многие декларируют одно, а по факту срывают сроки и свои обещания. Обезопасить себя можно только четко прописанными условиями договора, где будут указаны сроки, санкции за их нарушение и действия в случае форс-мажора и других обстоятельств, которые могут оказать существенное влияние на предмет договора».